房屋貸款是買房時所需面對的過程，而房貸成數則是決定頭期款金額和未來利息高低的重要關鍵，如何知道自己房貸可以貸多少，本文將會介紹各借貸管道在評估房貸成數時的標準、影響房貸成數高低的主要因素，並提供如何提高房貸成數的方法，幫助你取得理想的買房貸款方案。
房貸成數是什麼？
很多人買房時會申請房屋貸款，而房貸成數是指申貸比例，房貸成數高可貸金額越高。借貸管道會根據申請人要購買的房屋鑑價，貸款成數高低主要以房屋鑑價價格與買賣價格取低價者，作為可貸額度標準，再看申請人信用分數等條件，決定最終貸款成數。
房貸成數高低影響因素有哪些？
不管是首購房貸成數、第二戶房貸成數，都會被許多因素影響，因為在房屋鑑價時，會將房屋物件未來變化作為評估重點，像是未來轉手難易度、房屋漲幅性等。借貸公司會委託專業團隊到現場勘查，再根據房屋時價登錄，才會最終核定房貸成數，以下是影響房貸成數原因。
房屋物件條件
房屋物件條件需要多項方面評估，以下是主要評估房屋條件標準：
- 房屋類型：房屋可分為大樓、別墅、透天、公寓等。主流市場買賣流動性高，代表房屋的脫手性高，電梯大樓可貸7－8成，套房只能貸到5－6成，此外有些房屋較難脫手，如：凶宅、產權複雜等，除了房貸成數低外，還有有可能不給申請。
- 房屋屋齡：房屋屬於不動產且金額高，所以房屋貸款屬於長期貸款項目，通常都是10年以上，所以房屋屋齡非常重要，通常屋齡較輕的房屋使用期限較久外，結構也較穩固，房貸成數比老屋、中古屋高。
- 房屋所在地區：城市生活機能比鄉下好，所以城市房屋貸款成數較高，而六都蛋黃區比蛋白區又更高，六都蛋黃區可以貸到8成。
房屋周圍環境與設施
除了房屋的所在位置會影響房貸成數外，周邊環境設施同樣也很重要。例如：學區、火車站和高鐵站附近的房價通常較高，相對的貸款成數也可能提高。相反如果房屋周圍存在不受歡迎的設施，如垃圾場、電塔或殯儀館等，這些嫌惡設施距離房屋越近，對房貸成數的影響可能越大，導致房屋貸款成數降低。
借款人條件
銀行是非常看重個人信用分數的，每個人的信用分數都會記錄在聯徵中心。當你提交貸款申請時，會評估你的信用分數、是否經常往來，如：是否有定期存款、定時繳清貸款等，都會影響到房屋款成數高低。
法規變化
在確定房貸成數時，會依據金管會房貸成數規定上限作為標準，這些規定是在保護借款人權益，來確保貸款額度不會超過法定的比率，避免借款人還不出房貸。
房貸成數試算，教您房貸成數怎麼算？
如何知道自己房貸可以貸多少？透過房貸款成數試算，來更了解自己的房貸可以貸多少吧！很多人認為房貸成數金額是以房屋成交價計算，但是以借貸機構鑑定價格為標準的。假如你所購買房屋價值金額為2000萬元，鑑價房屋金額為2000萬元，核准房貸金額為1400萬元，則房屋貸款成數為7成，剩下金額就是房屋頭期款，以下是房貸成數試算公式，提供你參考：
- 房屋貸款金額：2000萬元＊70％＝1400萬元
- 房屋頭期自備款＝2000萬元－1400萬元＝600萬元。
房貸成數提高方法
雖然貸款房屋條件非常好，但為什麼房貸成數就很低呢？最主要原因是借款人條件問題，借貸機構除了評估房屋價值外，還會評估申貸人各方面條件，想要提高房貸成數，可以透過以下方法來幫助提升個人借款條件。
提供還款能力證明
房貸不僅屬於高額貸款，還需要長期還款，因此借款人的還款能力非常重要。雖然年收入高可以代表還款金額較高，但更重視收入的穩定性。因此公務員等收入穩定的職業，通常能獲得較高的貸款成數。如果你的收入不夠穩定，可以提供固定資產證明，如：不動產或其他財產，也可以提高房貸成數的機會。
減少負債比
即使借款人擁有良好的還款能力和穩定的職業，如果負債比率較高，還是有可能影響資金的靈活運用，讓借貸管道覺得還款風險較高，較難提供更高的房貸成數，為了降低房貸還款風險，通常建議房貸支出不超過收入的30％，且總負債加總比利不超過收入60％。想要改善負債比率，借款人可以考慮先償還較小金額的負債，降低整體的負債比。
提高個人信用分數
信用分數在銀行評估各類貸款時，成為了關鍵因素，擁有較高的信用分數能夠幫助提高房貸成數。信用分數需要長時間的累積，建議在申請房貸前的一年，開始養成良好的信用習慣，例如定期使用信用卡並準時還款，這樣可以避免被認為信用有瑕疵的借款人，有助於提高房貸成數。
房貸成數相關問題
是否還有許多關於房貸成數的問題，透過以下房貸成數問題的解答，來加深貸款成數的知識吧！
房屋貸款成數太低怎麼辦？
如果你已經提供了還款能力證明、降低了負債比，並提升了個人信用分數，但還是無法得到滿意的房貸成數。可以考慮提供擔保人，選擇一位具有良好還款能力的擔保人，這樣才能有效提高房貸成數。
如何將房貸成數貸到9成？
通常房貸成數最高可達8成，只有少數提供最高9成的房貸成數，但對申請人的條件要求更為嚴格。要申請到高房貸成數，通常需要滿足以下條件：
- 貸款房屋位於六都的蛋黃區。
- 擁有穩定職業且高年收入，且信用記錄無任何瑕疵。
如果你符合這些條件，可以先向提供房貸成數高的銀行進行諮詢。
首購房貸成數9成是真的嗎？
政府最近推出了青年首購方案，雖然相比之前的方案，房貸成數有所提高，但仍需滿足嚴格的申請條件。例如：申請人名下不能擁有任何房產，此外是否成功得到高成數房貸，還是取決房屋的價值和借款人的條件。
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