想要買新房，或有資金需求嗎？房屋抵押貸款成數相較其他借貸方式，可借額度可不只多那一點，但如果非房屋所有權人想申請，房屋抵押貸款非本人能貸嗎？非本人可以貸多少呢？有什麼條件嗎？本文為您說明各種房屋抵押借款相關疑問和注意事項，讓您不再是房屋貸款菜鳥，輕鬆攻略房屋抵押貸款。
想辦理房屋抵押貸款非本人行嗎？
購買房屋並非易事，常常是父母買給孩子，或夫妻合購，若非本人可以申請嗎？可以的，只是須為代辦、代書、或符合民法169條表見代理的人，可簡單理解為被授權人，例如：A授權委任B辦理某些業務。但仍要小心別輕易將印鑑、存摺、戶籍謄本、土地房屋權狀交給別人，以防被拿去申請其它不相關業務，比如：機車借款、原車融資，甚至是土地貸款。
即使這些借款非您本意，仍有需要為此負責的可能性，像是親友擅自用屋主資料和印章設定房屋抵押貸款，雖然屋主還是有機會能起訴塗銷抵押，但保留授權的書面合約，委託結束後，收回個人資料等步驟皆不可馬虎，畢竟小心為上總是好的。
房屋權狀影本可以借錢嗎？有什麼風險？
雖然非房屋所有權人可以辦理房屋抵押借款，但若是持房屋權狀影本是不能辦理房貸借錢的，因此就算影本被盜印，也無須擔心權狀影本被拿去申請不動產抵押權設定。但一如上述，即便房屋權狀影本被盜印不能用來做什麼，仍需小心被詐騙集團拿去偽造正本，這時若再加上重要印鑑、身分證等資料也被對方取得，就大事不妙了。
房屋抵押貸款非本人，在申請上有什麼條件限制嗎？
一般而言，申請房屋抵押貸款需要符合以下條件：
- 申請借款人須年滿18歲以上，不得超過特定年齡（依照各金融機構不同，通常是65歲之前，某些銀行還會規定貸款人年齡加上貸款期限，不得超過70年或75年），為中華民國國民，且符合民法規定之完全行為能力人。
- 借款人名下須有房屋不動產，且房產尚有可借貸空間。
- 提供自身財力證明，比如：收入證明、薪資扣繳憑單。（若為銀行房屋抵押貸款，一定得附此證明）
非本人申請房屋抵押借款的條件及注意事項
若是非屋主本人想申請房屋抵押貸款的話，則有其它條件和注意事項，例如：
- 房屋所有權人須擔任房貸共同持有人（或稱為貸款保證人）。
- 6年內轉售非自住房屋會被課房地合一稅，房地合一稅大約落在15％至45％之間。而自住房屋的定義為自購屋起，6年內都沒有出租或將房屋用於營業使用、且沒未使用過自住房地租稅優惠，且要在該房屋設籍和居住6年以上。
- 抵押房屋借款前，未簽訂不動產借名登記者，或是所有權人和貸款人收入差距過大時，都會被視為是贈與，需繳納贈與稅。
- 注意與他人一起購屋（如：夫妻購屋），需簽立詳細契約，以免彼此認知不同，產生糾紛，影響關係。
房屋抵押貸款非本人申請流程怎麼進行？
如果非本人想辦理房屋抵押貸款，以合法當舖為例，可以依循以下借貸流程申請：
- 當鋪專員現場估算房價
- 準備需要資料
- 申請心儀方案
- 資料審核，簽訂契約
- 設定房屋抵押權
- 辦理完成，發放款項
非本人申辦房屋抵押貸款需要的資料
當鋪房屋借款需要資料和銀行需要資料大同小異，和機車借款免留車相比，需要準備的資料不少，像是：
- 屋主所有權人和借款人的雙證件
- 房屋所有權人的印鑑章與印章
- 土地或建物所有權狀正本
- 借款人戶籍謄本
- 借款人財力證明
- 存摺封面影本
- 授權書（表示屋主已合法授權借款人來辦理房屋抵押借款）
- 近一年房屋貸款繳款證明（若目前尚有房屋貸款未繳清，才需附上）
房屋抵押貸款額度有多少？借款利率怎麼算？
相信大家申請房屋貸款最關心的無非就是能借貸多少額度，和需要支付多少利息。依照不同房屋借貸管道，還有借款人條件，可以申請的額度、利息也不同，以下為您詳細解釋。
銀行貸款額度最高約可貸到房屋市值6成至8成，利率部分相較其他金融借貸管道，較為優惠，約2.5％－16％；民間借貸公司，像是當舖、融資公司可借額度較高，最高甚至能超過市值110％，但同時利率也較高，當舖約為10％－30％；融資公司則大概是7％－16％。
房屋抵押貸款相關疑問
房屋抵押貸款相較於汽車借款免留車，或是其他借款方式，還要複雜許多，於是以下整理了部分和房屋抵押借款有關的問題，提供參閱。
房屋抵押貸款可以更換借款人嗎？
房屋貸款可以更換借款人，但不同情境下，想更換借款人的條件也有差異：
- 出售房屋：須先將還清所有房貸，才能變更借款人。若房屋賣出時，尚未還清，也能先把剩下的房貸轉給買方銀行代償，並且一同轉移所有權。
- 夫妻離異：夫妻買房通常會其中一方是借款人，另一方為保證人，因此離婚時，就需要更改借款人，才能重新簽訂契約。而為了解除舊保證人，需要提供新的保證人給銀行，或者轉貸，就可重新選定。
- 原貸款人過世：當原貸款人過世，依照繼承順位，會由第一順位直系親屬繼承，若是繼承便必須償還剩下房屋貸款，建議繼承人謹慎評估繼承財產額、債務和應納稅務，再決定繼承方式，或是否要拋棄繼承。
房屋抵押借款可以超貸嗎？
不行，房屋抵押貸款都無法申請到全額貸款了，更不可能可以超貸。
如何知道房屋被設定？
房屋設定即為抵押房屋貸款，借款人以名下房產作為擔保物，向金融機構設定房屋擔保抵押貸款，而不需要將抵押物轉移占用的擔保方式，是為了保障債權人，以免債務人無力償還。房屋設定的抵押權所有人，不用去實際占有被抵押房屋，只要辦理抵押登記，就能獲得房屋抵押權。以下為房屋是否被設定的查詢方式：
- 地政事務所辦理不動產設定查詢
- 線上申請謄本
- 準備自然人憑證去便利超商操作機台
- 詢問專業機構
房屋抵押貸款種類有哪些？
其實房屋抵押借款有很多種，大約可以分成這幾種：
- 房屋貸款：此為一般抵押貸款，房屋在此前都未申請過房，第一次申請稱為房屋貸款。
- 房屋增貸：已有房屋借款，但想增加申請額度，再次向原金融單位申請借貸。通常要繳納一定期數，才能再申請貸出一筆資金。
- 房屋二胎：已有房屋貸款，但尚未清償，於是向其他借貸單位申請增貸，稱為房屋二胎或二順位房貸。
- 持分房屋貸款：因家族繼承、夫妻合資或是投資夥伴共同購買房屋，就可能會出現房屋持分比例不同的狀況。在這樣的情況下，想要申辦房屋貸款是可以的，但依據不同貸款管道，條件有些不同。
延伸閱讀：如何申辦持分房屋貸款？了解房屋共同持有貸款成數、利率
不同房屋抵押貸款管道的比較
想要辦理房屋抵押借款，有幾種管道可以辦理貸款，銀行和合法的民間借貸公司，像是：合法當舖和融資公司都可以。不同管道多少也有差異，以下提供表格作為比較參考：
| 借貸管道 | 銀行 | 合法民間借貸公司 |
|---|---|---|
| 審核難度 | 困難 | 寬鬆 |
| 審核條件 | 困難 | 寬鬆 |
| 是否聯徵 | 要看聯徵 | 不看聯徵 |
| 可借額度 | 低 （約房屋市值60％－80％） | 高 （最高超過市值110％） |
| 貸款利率 | 低 （約2.5％－16％） | 高 （當舖約為10％－30％） （融資公司則大概是7％－16％） |
| 還款期限 | 10年－30年 | 依照各貸款機構規定不同 |
| 過件速度 | 慢 （至少7天以上） | 快 （最快一天起） |
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